Menghibahkan tanah kepada anggota keluarga atau pihak lain merupakan salah satu cara untuk mengalihkan kepemilikan properti tanpa transaksi jual beli. Meskipun tidak melibatkan pembayaran harga tanah seperti dalam jual beli, proses hibah tetap membutuhkan sejumlah biaya yang perlu dipersiapkan oleh pemberi maupun penerima hibah.

Biaya mengurus hibah tanah tidak memiliki satu nominal yang berlaku untuk semua orang. Besarannya bergantung pada nilai tanah, lokasi objek tanah, jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), kewajiban pajak, serta biaya administrasi untuk mendaftarkan peralihan hak.

Oleh karena itu, memahami komponen biaya sejak awal dapat membantu pemilik tanah dan calon penerima hibah menyusun anggaran dengan lebih tepat. Berikut penjelasan mengenai biaya yang perlu diperhitungkan sebelum mengurus hibah tanah, termasuk cara menghitung perkiraannya dan dokumen yang perlu dipersiapkan.

Apa Saja yang Memengaruhi Biaya Mengurus Hibah Tanah?

Biaya pengurusan hibah tanah dipengaruhi oleh beberapa faktor yang saling berkaitan. Salah satunya adalah nilai tanah yang menjadi objek hibah karena nilai tersebut dapat digunakan sebagai dasar perhitungan pajak dan honorarium PPAT.

Selain nilai tanah, lokasi juga memengaruhi besaran biaya. Setiap daerah dapat memiliki ketentuan pajak daerah yang berbeda, termasuk tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) serta Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Sebelum mengajukan pengurusan hibah, perhatikan beberapa faktor berikut:

• Nilai tanah: menjadi salah satu dasar untuk menghitung BPHTB dan menentukan honorarium PPAT.
• Lokasi tanah: memengaruhi ketentuan pajak daerah dan biaya administrasi yang berlaku.
• Hubungan pemberi dan penerima hibah: dapat memengaruhi kelayakan pengecualian Pajak Penghasilan (PPh) atas pengalihan hak.
• Kelengkapan dokumen: dokumen yang belum lengkap atau memerlukan perbaikan dapat menambah waktu dan biaya pengurusan.
• Kebutuhan administrasi tambahan: misalnya pengurusan dokumen pendukung atau penyelesaian persoalan pada data pertanahan.

Dengan mempertimbangkan faktor-faktor tersebut, pemilik tanah dapat meminta perkiraan biaya yang lebih akurat kepada PPAT dan instansi terkait sebelum memulai proses hibah.

Rincian Biaya Mengurus Hibah Tanah

Untuk mengetahui total biaya hibah tanah, pemberi dan penerima hibah perlu memahami beberapa komponen pengeluaran. Biaya tersebut tidak hanya mencakup pembuatan akta, tetapi juga kewajiban pajak dan pendaftaran peralihan hak.

Berikut komponen biaya yang perlu diperhitungkan:

1. Honorarium PPAT untuk Membuat Akta Hibah

Pengalihan hak atas tanah melalui hibah pada umumnya memerlukan Akta Hibah yang dibuat oleh PPAT yang berwenang. Akta ini menjadi dokumen penting dalam proses pendaftaran peralihan hak atas tanah di Kantor Pertanahan.

Honorarium PPAT perlu diperhitungkan sebagai bagian dari anggaran pengurusan hibah. Berdasarkan Pasal 32 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 sebagaimana diubah dengan PP Nomor 24 Tahun 2016, uang jasa PPAT, termasuk uang jasa saksi, tidak boleh melebihi 1% dari harga transaksi yang tercantum dalam akta.

Ketentuan tersebut merupakan batas maksimum honorarium, bukan berarti setiap pengurusan hibah otomatis dikenai biaya sebesar 1%. Besaran yang dibayarkan perlu dikonfirmasi kepada PPAT berdasarkan ketentuan yang berlaku dan lingkup layanan yang diberikan.

Hal yang perlu diperhatikan saat memperhitungkan biaya PPAT, antara lain:

• Jasa pembuatan akta: biaya untuk pembuatan Akta Hibah sesuai lingkup layanan yang diberikan.
• Jasa saksi: termasuk dalam ketentuan batas maksimum uang jasa PPAT.
• Layanan tambahan: pastikan apakah pengurusan dokumen pendukung dan administrasi lainnya sudah termasuk dalam penawaran biaya.

Sebelum menyetujui jasa, mintalah rincian tertulis agar dapat mengetahui biaya yang termasuk dalam layanan dan biaya yang harus dibayarkan secara terpisah.

Baca Juga: Perbedaan Surat Jual Beli Tanah dan Akta Jual Beli (AJB)

2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

BPHTB merupakan pajak daerah yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan bangunan. Dalam hibah, penerima memperoleh hak atas tanah tanpa melakukan pembelian seperti transaksi jual beli, tetapi kewajiban BPHTB tetap perlu diperiksa.

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah, tarif BPHTB ditetapkan melalui peraturan daerah dengan batas paling tinggi 5%. Dasar pengenaan untuk hibah pada prinsipnya menggunakan nilai pasar, dengan memperhatikan ketentuan penilaian dan NPOPTKP yang berlaku.

Secara umum, perhitungan BPHTB dapat digambarkan menggunakan rumus berikut:

BPHTB = Tarif BPHTB daerah × (NPOP − NPOPTKP)

Keterangan:

• NPOP: Nilai Perolehan Objek Pajak. Untuk hibah, dasar penilaiannya pada prinsipnya adalah nilai pasar sesuai ketentuan yang berlaku.
• NPOPTKP: Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak yang ditetapkan berdasarkan ketentuan daerah.
• Tarif BPHTB: tarif yang ditetapkan pemerintah daerah, dengan batas maksimum 5%.

Sebagai ilustrasi, jika nilai pasar tanah sebesar Rp500 juta, NPOPTKP yang berlaku Rp80 juta, dan tarif BPHTB daerah 5%, perhitungannya adalah:

BPHTB = 5% × (Rp500.000.000 − Rp80.000.000)
BPHTB = Rp21.000.000

Angka tersebut hanya simulasi untuk membantu memahami perhitungan, bukan estimasi pasti untuk setiap hibah tanah. NPOPTKP dan tarif yang berlaku harus dikonfirmasi berdasarkan peraturan daerah tempat tanah berada. Ketentuan khusus untuk hibah wasiat atau waris juga perlu dibedakan dari hibah yang dilakukan semasa pemberi masih hidup.

3. Pajak Penghasilan (PPh) atas Pengalihan Hak

PPh atas pengalihan hak tanah dan bangunan juga perlu diperiksa sebelum proses hibah dilakukan. Secara umum, pengalihan hak atas tanah dan bangunan dapat dikenai PPh Final sebesar 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan sesuai PP Nomor 34 Tahun 2016.

Namun, hibah tertentu dapat memperoleh pengecualian PPh apabila memenuhi persyaratan yang berlaku. Salah satu contohnya adalah hibah antara orang tua dan anak kandung dalam garis keturunan lurus satu derajat, sepanjang memenuhi ketentuan perpajakan dan memperoleh Surat Keterangan Bebas (SKB) PPh jika dipersyaratkan.

Artinya, hubungan keluarga saja tidak otomatis membuat semua hibah bebas PPh. Kelayakan pengecualian dan dokumen yang diperlukan perlu diperiksa terlebih dahulu.

Beberapa hal yang perlu diperhatikan adalah:

• Hubungan pemberi dan penerima: pengecualian berlaku untuk hubungan dan kategori penerima tertentu sesuai ketentuan.
• Persyaratan hibah: hibah harus memenuhi ketentuan perpajakan, termasuk ketentuan mengenai hubungan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan yang relevan.
• SKB PPh: pemberi hibah perlu memastikan apakah pengajuan SKB diperlukan dan memenuhi persyaratannya.
• Nilai pengalihan: jika tidak memenuhi pengecualian, perhitungan PPh perlu disesuaikan dengan ketentuan yang berlaku.

Untuk memastikan kewajiban PPh, pemberi hibah dapat berkonsultasi dengan Kantor Pelayanan Pajak (KPP) atau memeriksa panduan resmi Direktorat Jenderal Pajak sebelum melanjutkan proses pengalihan.

4. Biaya Pendaftaran Peralihan Hak di Kantor Pertanahan

Setelah Akta Hibah dibuat dan persyaratan perpajakan dipenuhi, peralihan hak perlu didaftarkan di Kantor Pertanahan agar data kepemilikan tanah dapat diperbarui.

Pendaftaran ini merupakan bagian penting dari proses hibah. Surat atau akta yang sudah ditandatangani tidak boleh langsung dianggap sebagai pengganti seluruh prosedur pendaftaran peralihan hak.

Biaya administrasi pertanahan mengikuti tarif resmi yang berlaku untuk layanan terkait. Karena itu, jumlahnya perlu diperiksa berdasarkan jenis layanan dan kondisi objek tanah.

Komponen yang perlu dikonfirmasi meliputi:

• Biaya pendaftaran peralihan hak: mengikuti tarif layanan pertanahan yang berlaku.
• Dokumen pendukung: pastikan seluruh persyaratan administrasi tersedia dan sesuai dengan data pertanahan.
• Kebutuhan perbaikan data: jika ditemukan ketidaksesuaian data atau dokumen, penyelesaiannya dapat memerlukan proses tambahan.

Untuk menghindari kesalahan anggaran, mintalah informasi biaya pendaftaran dari PPAT atau Kantor Pertanahan setempat. Bedakan biaya resmi administrasi pertanahan dari honorarium jasa profesional.

Bagaimana Cara Menghitung Perkiraan Total Biaya Hibah Tanah?

Setelah mengetahui komponen biaya, langkah berikutnya adalah menyusun perkiraan anggaran. Perhitungan sebaiknya dilakukan berdasarkan nilai tanah, lokasi, hubungan antara pemberi dan penerima hibah, serta kebutuhan administrasi.

Tidak semua hibah memiliki beban biaya yang sama. Misalnya, hibah dari orang tua kepada anak kandung yang memenuhi syarat pengecualian PPh dapat memiliki komponen pajak berbeda dari hibah kepada saudara kandung atau pihak lain.

Untuk membuat perkiraan awal, gunakan daftar berikut:

• Honorarium PPAT: minta penawaran biaya pembuatan Akta Hibah dan layanan yang termasuk di dalamnya.
• BPHTB: hitung berdasarkan nilai perolehan, NPOPTKP, dan tarif daerah yang berlaku.
• PPh: periksa apakah hibah memenuhi persyaratan pengecualian atau memerlukan pembayaran PPh.
• Pendaftaran peralihan hak: konfirmasikan tarif administrasi pertanahan sesuai layanan yang diperlukan.
• Biaya tambahan: sisihkan anggaran untuk kebutuhan dokumen pendukung atau perbaikan administrasi jika diperlukan.

Setelah setiap komponen diketahui, jumlahkan seluruh biaya untuk memperoleh estimasi total. Jangan langsung menggunakan satu persentase dari nilai tanah sebagai patokan karena setiap komponen memiliki dasar perhitungan dan ketentuan berbeda.

Amankan Dokumen Hibah Tanah dengan Pengelolaan Dokumen yang Tepat

Pengurusan hibah tanah tak berhenti setelah biaya dibayarkan dan akta ditandatangani. Pemberi dan penerima hibah juga perlu menjaga dokumen agar mudah ditemukan ketika dibutuhkan untuk keperluan administrasi, pembuktian, atau pengurusan pertanahan berikutnya.

Dokumen fisik sebaiknya disimpan di tempat aman, sementara salinan digital dapat digunakan sebagai cadangan untuk memudahkan pencarian dan pengelolaan arsip. Salinan digital tidak otomatis menggantikan dokumen asli atau persyaratan formal yang diwajibkan dalam proses pertanahan.

Beberapa langkah yang dapat diterapkan untuk menjaga dokumen hibah, antara lain:

• Simpan salinan digital: pindai dokumen penting dan simpan dalam folder khusus dengan penamaan yang jelas.
• Batasi akses dokumen: berikan akses hanya kepada pihak yang berwenang agar informasi pribadi dan data kepemilikan tanah tetap terlindungi.
• Lakukan pencadangan: simpan salinan di lokasi penyimpanan yang aman untuk mengurangi risiko kehilangan data.
• Periksa keutuhan dokumen: pastikan dokumen yang disimpan lengkap, terbaca, dan sesuai dengan dokumen fisik.

Selain menjaga keamanan penyimpanan dokumen, penggunaan teknologi digital juga dapat membantu mempermudah proses penandatanganan dokumen yang sesuai untuk ditandatangani secara elektronik.

Untuk memenuhi kebutuhan tersebut, Vinotek pun menghadirkan Virtual Teken (ViTEK) yang merupakan layanan tanda tangan digital tersertifikasi Penyelenggara Sertifikasi Elektronik (PSrE).

Untuk mendukung kebutuhan administrasi yang lebih terstruktur, ViTEK juga dilengkapi berbagai fitur, seperti:

• Variasi bentuk tanda tangan: sesuaikan tampilan tanda tangan digital dengan kebutuhan dokumen.
• Multi-step dan hierarki approval: atur alur persetujuan dokumen sesuai struktur organisasi.
• Audit trail dan jejak digital: telusuri aktivitas dokumen, termasuk waktu dan informasi aktivitas yang tercatat.
• Bulk signing: tandatangani banyak dokumen digital sekaligus tanpa perlu membuka berkas satu per satu.
• Multi-user dan role management: kelola pengguna dan hak akses sesuai kebutuhan organisasi.
• Integrasi API fleksibel: hubungkan sistem internal perusahaan dengan modul tanda tangan digital ViTEK melalui integrasi yang sesuai.
• Instalasi on-premise: tersedia opsi instalasi di lingkungan perusahaan untuk kebutuhan pengelolaan data internal.
• Post Quantum Cryptography (PQC): mendukung pendekatan keamanan kriptografi yang dirancang untuk menghadapi perkembangan ancaman komputasi.

Fitur tersebut dapat membantu membuat proses penandatanganan dokumen yang sesuai menjadi lebih praktis, terstruktur, dan mudah ditelusuri. Jadi, tunggu apa lagi? Gunakan Vinotek sekarang juga dengan menghubungi WhatsApp 0822 4968 6626, email solution@vinotek.id, atau langsung daftar di sini!

Baca Juga: Surat Tanah Palsu Beredar, Waspada saat Beli Properti!

FAQ Seputar Biaya Mengurus Hibah Tanah

1. Berapa biaya mengurus hibah tanah?

Biayanya bergantung pada nilai tanah, honorarium PPAT, BPHTB, kewajiban PPh, dan biaya pendaftaran peralihan hak. Karena ketentuan pajak daerah berbeda, total biaya perlu dihitung berdasarkan kondisi dan lokasi tanah.

2. Apakah hibah tanah kepada anak kandung bebas pajak?

Hibah tanah dari orang tua kepada anak kandung dapat memenuhi syarat pengecualian PPh apabila ketentuan yang berlaku dipenuhi, termasuk persyaratan SKB PPh jika diperlukan. Namun, pengecualian PPh tidak otomatis menghapus kewajiban BPHTB atau biaya administrasi lainnya.

3. Apakah hibah tanah tetap dikenai BPHTB?

Pada prinsipnya, perolehan hak atas tanah melalui hibah perlu diperiksa kewajiban BPHTB-nya. Besaran pajak ditentukan berdasarkan dasar pengenaan, NPOPTKP, dan tarif daerah serta ketentuan khusus yang mungkin berlaku.

4. Apakah hibah tanah harus menggunakan PPAT?

Untuk pendaftaran peralihan hak atas tanah karena hibah, pada umumnya diperlukan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang. Surat pernyataan hibah saja tidak otomatis menggantikan persyaratan akta dan prosedur pendaftaran peralihan hak.

5. Apakah tanda tangan digital dapat digunakan untuk surat hibah tanah?

Tanda tangan digital dapat digunakan pada dokumen elektronik yang memenuhi persyaratan hukum dan ketentuan yang berlaku. Namun, penggunaannya tidak otomatis menggantikan Akta Hibah yang dibuat melalui PPAT maupun prosedur pendaftaran peralihan hak atas tanah.